Государственная регистрация призвана обеспечить охрану и защиту прав и законных интересов собственников, пользователей недвижимого имущества путем создания дополнительных гарантий для них.
Государственная регистрация прав сводит к минимуму возможность недобросовестных лиц регистрировать на себя права, которые им не принадлежат, а потому создает препятствия для проведения незаконных операций с недвижимостью.
Только зарегистрированные права имеют юридическую силу перед другими (третьими) лицами, а зарегистрировать за собой права на недвижимость может только лицо, которому они принадлежат в соответствии с действительными документами, которые отвечают требованиям законодательства.
Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество:
право собственности;
право владения;
право пользования (сервитут);
право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);
право застройки земельного участка (суперфиций);
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право постоянного пользования и право аренды земельного участка;
право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями;
ипотека;
доверительное управление имуществом;
другие вещные права в соответствии с законом;
обременения прав на недвижимое имущество:
налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество;
другие обременения.
Под недвижимым имуществом вещные права на которое подлежат государственной регистрации понимаются:
земельные участки;
предприятие как единый имущественный комплекс;
жилой дом;
здание, сооружение или их отдельные части;
квартира;
жилое и нежилое помещение.
Государственная регистрация прав является обязательной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом Украины (статьи 331 и 334) и Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (статья 3) права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, возникают с момента такой регистрации.
Внимание! Исключение составляет право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями. В соответствии со статьей 794 Гражданского кодекса Украины в редакции от 01.01.2013 такое право подлежит государственной регистрации, если договор найма или аренды по которому оно возникает заключается на срок не менее трех лет.
С 1 января 2013 процедура государственной регистрации прав становится проще и удобнее для владельцев, пользователей недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав проводится государственными регистраторами прав на недвижимое имущество соответствующих регистрационных служб (далее - государственный регистратор прав), а также нотариусами, как специальными субъектами, на которых возлагаются функции государственного регистратора прав (далее - нотариус).
В упрощенном виде процедуру государственной регистрации прав можно изобразить в три шага:
представления документов для государственной регистрации прав заявителем и получения карточки приема заявления о государственной регистрации прав и их отягощений (далее - заявление о государственной регистрации);
проведения государственной регистрации прав (при отсутствии оснований для отказа в ее проведении или остановке или остановке рассмотрения соответствующего заявления);
получение документов о государственной регистрации прав заявителем.
Обращаться к регистрационных служб за проведением государственной регистрации прав необходимо в следующих случаях:
законом предусмотрено проведение государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество (случаи выдачи соответствующего свидетельства см. п. 7);
проведения государственной регистрации прав на основании решений органов власти, в том числе на основании решения суда, органов прокуратуры, налоговых органов, органов местного самоуправления;
проведения государственной регистрации прав, возникших до 1 января 2013 г. и не были зарегистрированы в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения.
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество регистрируются в регистрационной службе по местонахождению такого имущества!
Обременения прав на недвижимое имущество регистрируются в любой регистрационной службе!
В случае государственной регистрации права собственности на вновь земельный участок лицо, после государственной регистрации земельного участка в органах земельных ресурсов может подать документы в регистрационную службу для проведением государственной регистрации права собственности самостоятельно или через государственного кадастрового регистратора, который проводил регистрацию такого земельного участка.
Внимание. При представлении документов для проведения государственной регистрации права собственности через государственного кадастрового регистратора, документы по результатам такой регистрации получать у соответствующего государственного кадастрового регистратора.
Обращаться к нотариусам за проведением государственной регистрации прав необходимо в следующих случаях:
проведения государственной регистрации права собственности перед совершением определенной нотариального действия, в случае если регистрация такого права собственности была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент его возникновения, то есть до 1 января 2013 года;
проведения государственной регистрации прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства.
Внимание. Государственная регистрация права собственности в случае № 1 проводится нотариусом исключительно в период установления новой системы государственной регистрации прав. В дальнейшем, при наличии сведений о праве собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре прав, нотариусом проводится государственная регистрация прав исключительно в результате совершения нотариального действия.
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, подтверждающий возникновение права собственности при осуществлении государственной регистрации прав, выдается:
физическим и юридическим лицам на вновь построенные, реконструированные объекты недвижимого имущества; членам жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого соответствующего кооператива, которые полностью внесли свои паевые взносы;
юридическим лицам в случае внесения в уставный фонд (уставный или складочный капитал) объектов недвижимого имущества их учредителями (участниками);
физическим лицам и юридическим лицам, которые в случае ликвидации (реорганизации) юридического лица получили в собственность в установленном законодательством порядке недвижимое имущество юридического лица, ликвидируемого (реорганизуемого);
физическим лицам и юридическим лицам, которые вышли из состава учредителей (участников) юридического лица по решению органа, уполномоченного на это учредительными документами, получили в собственность объект недвижимого имущества, переданный им;
реабилитированным гражданам, которым возвращены в собственность принадлежащие им объекты недвижимого имущества;
в случае выделения отдельного объекта недвижимого имущества из состава объекта недвижимого имущества, состоящий из двух или более объектов;
физическим и юридическим лицам на объекты недвижимого имущества, которые в установленном порядке переведены из жилых в нежилые и наоборот; в других случаях, установленных законом.
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество подписывается государственным регистратором прав и удостоверяется печатью.
Для проведения государственной регистрации прав лицо обязательно подает:
заявление установленной формы;
копию документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорт гражданина Украины, вид на жительство лица, проживающего в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца или документ, который его заменяет);
копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов (идентификационный код) (кроме случаев, когда лицо по своим религиозным убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);
документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав (квитанция);
документ об уплате государственной пошлины (квитанция) (кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины);
документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество (договор купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство и т.п.).
Если документы подает представитель собственника, пользователя дополнительно к вышеперечисленным документам подаются:
копия документа, подтверждающего полномочия представителя (копия доверенности или иного документа, удостоверяющего отношения представительства);
копию документа, удостоверяющего личность владельца, пользователя (паспорт гражданина Украины, вид на жительство лица, проживающего в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца или документ, который его заменяет);
копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов владельца, пользователя (идентификационный код) (кроме случаев, когда лицо по своим религиозным убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины).
В результате принятия заявления о государственной регистрации заявителю выдается карта приема соответствующего заявления.
Карточка приема заявления о государственной регистрации содержит сведения о дате и времени подачи заявления, ее регистрационный номер, а также перечень документов, которые подавались заявителем.
В ходе рассмотрения заявления о государственной регистрации государственный регистратор, нотариус устанавливает наличие обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации прав, при наличии которых принимает решение о приостановлении рассмотрения заявления о государственной регистрации, решение о приостановлении государственной регистрации прав или решение об отказе в проведении регистрации прав о обязательно уведомляет заявителя в письменной форме.
Если регистрация будет проведена, то заявитель сможет получить необходимые документы в установленный законом срок в месте, куда они подавались для проведения государственной регистрации или получить по почте.
Из наиболее типичными ситуациями государственной регистрации прав и документами, необходимым для ее проведения можно ознакомиться в разделе 6.
Основаниями для отказа в принятии заявления о государственной регистрации являются:
а) отсутствие документа, подтверждающего внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав;
б) отсутствие документа об уплате государственной пошлины.
Внимание. Отсутствие других документов не является основанием для принятия заявления о государственной регистрации к рассмотрению.
Рассмотрение заявления о проведении государственной регистрации прав останавливается в случае, если заявителем представлены не все документы, необходимые для ее проведения. При таких условиях государственный регистратор принимает соответствующее решение, направляет его заявителю и предоставляет пятидневный срок для подачи необходимых документов.
Единственным основанием для приостановления государственной регистрации является решение суда о запрете совершения действий, связанных с государственной регистрацией таких прав. Государственный регистратор в день получения решения суда о запрете совершения действий, связанных с государственной регистрацией прав, принимает решение об остановке государственной регистрации прав, о чем письменно уведомляет заявителя не позднее следующего дня после принятия им соответствующего решения
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
заявленное право, отягощение не подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»;
объект недвижимого имущества, расположенный на территории другого органа государственной регистрации прав;
с заявлением о государственной регистрации прав и их отягощений обратилось ненадлежащее лицо;
представленные документы не соответствуют требованиям, установленным Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», или не дают возможности установить соответствие заявленных прав документам, которые удостоверяют;
заявление о государственной регистрации прав, связанных с отчуждением недвижимого имущества, подано после государственной регистрации обременений, установленных в отношении этого имущества, кроме случаев, установленных частью девятой статьи 15 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» ;
заявление о государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество относительно предыдущего правоприобретателя подано после государственной регистрации права собственности на такое имущество по новому правопреемником;
заявление о государственной регистрации прав, вытекающих из права собственности, подано при отсутствии государственной регистрации права собственности, кроме случаев, установленных частью девятой статьи 15 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»;
при подаче заявления о государственной регистрации права собственности на предприятие как единый имущественный комплекс, жилой дом, здание, сооружение (их отдельные части), возникшее на основании документа, по которому правоприобретатель приобретает также право собственности на земельный участок, не подано заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
после завершения пятидневного срока со дня получения заявителем письменного уведомления о приостановлении рассмотрения заявления о государственной регистрации прав не устранены обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения;
заявление о государственной регистрации прав и их обременений при совершении нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства подано не к нотариусу, который совершил такое действие;
заявление о государственной регистрации прав и их обременений в электронной форме подано лицом, которое не является государственным кадастровым регистратором или государственным исполнителем;
заявителем представлены те же документы, на основании которых заявлено право и обременения такого права уже зарегистрирован в Государственном реестре прав.
Внимание. Отказ в государственной регистрации прав на основаниях, не предусмотренных Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», запрещена.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, полученное по наследству?
Прежде всего, следует отметить, что поскольку при получении недвижимости по наследству, наследник обращается к нотариусу для оформления свидетельства о праве на наследство, государственной регистрации права собственности на такое имущество будет осуществлять нотариус.
Документы, которые необходимо подать для проведения государственной регистрации прав:
заявление о государственной регистрации;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов (кроме случаев, когда лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);
документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав; документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины);
свидетельство о праве на наследство на недвижимое имущество.
Государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру, в частности на основании договора купли-продажи?
Государственная регистрация права собственности на квартиру, возникшее на основании договора купли-продажи, производится нотариусом, который удостоверил такой договор.
Документы, которые необходимо подать для проведения государственной регистрации прав:
заявление о государственной регистрации; копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов (кроме случаев, когда лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);
документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав;
документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины);
договор купли-продажи недвижимого имущества.
Государственная регистрация права собственности на вновь сформированную земельный участок, полученный в результате «приватизации»?
Прежде всего, следует обратить внимание, что государственная регистрация права собственности на вновь сформированную земельный участок производится после регистрации такого земельного участка в Государственном земельном кадастре. Государственная регистрация права собственности на земельный участок проводится регистрационной службой по местонахождению такого участка.
В то же время заявитель может как самостоятельно подать необходимые документы в регистрационную службу, так и «передать» такие документы через органы земельных ресурсов, которые вносили сведения о земельном участке в Государственный земельный кадастр.
Документы, которые необходимо подать для проведения государственной регистрации прав:
заявление о государственной регистрации;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов (кроме случаев, когда лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);
документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав;
документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины);
решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и предоставления его в собственность.
Государственная регистрация права собственности на вновь жилой дом?
Государственная регистрация права собственности на вновь жилой дом проводится регистрационной службой по местонахождению такого дома.
Документы, которые необходимо подать для проведения государственной регистрации прав:
заявление о государственной регистрации;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя; копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов (кроме случаев, когда лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально сообщила об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);
документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав;
документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины);
технический паспорт на жилой дом; документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок *;
выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае, когда в документе, удостоверяющем вещное право на земельный участок, отсутствуют сведения о его кадастровый номер);
документ, в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам **;
документ, подтверждающий присвоение объекта недвижимого имущества адреса;
* Документы, удостоверяющие права на земельный участок:
1) право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом;
2) право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:
- Гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;
- Свидетельством о праве на наследство;
3) право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.
** Документы, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствуют соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам: В соответствии с пунктами 2, 3 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04 .2011 № 461, принятие в эксплуатацию объектов, относящихся к I - III категории сложности, и объектов, строительство которых осуществлено на основании строительного паспорта, проводится путем регистрации Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами (далее - Инспекция ) поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации. Принятие в эксплуатацию объектов, относящихся к IV и V категории сложности, осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Инспекцией сертификата.
Сроки проведения государственной регистрации прав
Общий срок проведения государственной регистрации права собственности и других вещных прав составляет 14 рабочих дней.
Если при рассмотрении заявления о проведении государственной регистрации права собственности или иного вещного права было подано заявление о проведении государственной регистрации обременения прав на то же имущество, такое заявление рассматривается в срок, не превышающий 10 рабочих дней.
Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество, ипотеки проводится в день поступления соответствующего заявления.
Государственная регистрация прав, возникающих в результате совершения нотариального действия производится нотариусом одновременно с совершением такой действий.
Кто имеет право на получение информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество?
Информация из Государственного реестра прав обременений предоставляется регистрационными службами независимо от местонахождения недвижимого имущества предоставляется в форме выписки, информационной справки и выписки.
Выдержка из Государственного реестра прав на основании заявления имеют право получать:
владелец недвижимого имущества или уполномоченное им лицо;
лицо, имеющее вещное право на чужое недвижимое имущество, или уполномоченное им лицо;
наследник (правопреемник - для юридического лица) или уполномоченное им лицо.
Выдержка из Государственного реестра прав о государственной регистрации ипотеки, обременения на основании заявления имеют право получать любые физические и юридические лица.
Информационную справку из Государственного реестра прав на основании письменного запроса имеют право получать суд, органы местного самоуправления, органы внутренних дел, органы прокуратуры, органы государственной налоговой службы, органы Службы безопасности Украины и другие органы государственной власти (должностные лица), если запрос сделан в н 'связи с осуществлением ими полномочий, определенных законом.
Орган государственной регистрации прав обязан по заявлению владельца или правообладателя предоставлять ему информацию в форме выписки о лицах, получивших сведения о правах и обременениях прав на недвижимое имущество, что ему принадлежит.
Внимание. Предоставление выписки из Государственного реестра прав нотариусом осуществляется в результате проведения государственной регистрации прав при совершении нотариальных действий с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства.
Вопросы, запрашиваются чаще.
а) Нужно ли проводить «перерегистрацию» прав на недвижимое имущество, если права на уже были зарегистрированы в 1 января 2013?
С 01 января 2013году Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственный реестр ипотек прекращают свое функционирование. Их заменит Государственный реестр прав.
Впрочем, права на недвижимое имущество и их обременения, которые были зарегистрированы до 01 января 2013 года, признаются государством, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент возникновения этих прав, или если соответствующее законодательство не предусматривало проведение государственной регистрации этих прав .
В обязательном порядке «перерегистрировать» право на недвижимость необходимо только в случае, если возникла необходимость ее отчуждения. В таком случае «перерегистрацию» прав на недвижимое имущество проводить нотариус, который проверит информацию в реестрах и перенесет ее в Государственный реестр прав.
В случае, если вы не намерены совершать действия с недвижимым имуществом государственная регистрация прав в едином Государственном реестре прав проводится по желанию владельца или пользователя.
б) Нужно ли платить за проведение «перерегистрации» прав на недвижимое имущество в Государственном реестре прав?
В соответствии с законодательством в сфере государственной регистрации прав физические и юридические лица освобождаются от уплаты государственной пошлины за проведение государственной регистрации прав, возникших и были зарегистрированы до 1 января 2013 года, то есть за проведение «перерегистрации» прав в Государственном реестре прав.
в) Все ли нотариусы (государственные и частные) смогут проводить государственную регистрацию прав?
В соответствии с положениями Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» нотариус, совершивший нотариальное действие с недвижимым имуществом, проводит государственную регистрацию вещного права, возникшего в результате такого действия. При этом Закон не устанавливает исключений ни для государственных, ни для частных нотариусов в сфере государственной регистрации прав.
г) Есть информация, которая будет содержаться в Государственном реестре прав, открытой?
В соответствии с законодательством в сфере информации, защиты персональных данных информация об имущественном состоянии лица, то есть о наличии в собственности или в пользовании недвижимого имущества, являются информацией с ограниченным доступом.
Именно поэтому в Законе Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определено исключительное круг лиц, имеющих право на получение информации из Государственного реестра прав.
Конечно же владелец или пользователь недвижимого имущества имеет право на получение такой информации.
|